每周地产评论:央行新信号,警惕楼市去杠杆风险,走量是出路!

中国国家统计局局长宁吉喆此前表示,中国反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应,将会逐步建立房地产调控的长效机制。此言一出,引发各界关注。其实,目前,全国执行房地产限售政策的城市已扩大到50个。值得注意的是,今年以来的几轮调控中,租售并举、加大共有产权房供应等房地产长效机制正在逐渐落地,而更清晰的长效机制也在加快制定中。可以预期,此次楼市长效机制将重点关注住房供应管理,建立层次分明的住房体系,逐渐将房地产从投资属性转向居住属性,其核心就是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”。最近,深圳自上海后,也推出首宗“只租不售”宅地,房子建成须自持70年!


但另一个不得不关注。伴随着政府长效机制,有一个短期风险,更是一个新周期的启动!


弗里德里希?冯?哈耶克(Friedrich A. Von Hayek),奥地利裔英国经济学家,新自由主义的代表人物。哈耶克早期以研究货币和经济周期理论成名,提出货币投资过度理论。他认为经济周期的根源在于信贷变动引起的投资变动。银行信贷的扩大刺激了投资,一旦银行停止信贷扩张,经济就会由于缺乏资本而爆发危机。他相信资本主义经济本身有一种自行趋于稳定的机能,反对国家对于经济生活的干预。他把70年代资本主义滞胀的出现归罪于凯恩斯主义的理论和政策。


我们暂且不理会干预与否。而来关注一下央行新信号。

 

首先,美联储已宣布综表。刚刚美联储副主席:谨慎缩表 暗示12月加息。外界则预测,美联储将在5年内缩表一半,相当于3次加息。


而中国央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上指出,他说,为防范金融业系统性风险,中国已经加强了金融监管,成立了国务院金融稳定发展委员会,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。“去杠杆取得初步效果,经济增长的结构和质量不断改善,中国经济转型取得积极进展。”中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,并不断综合施策,补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。


与此同时,中国银监会表示“不忽视一个风险,不放过一个隐患”,对信用风险、流动性风险、交叉金融风险、房地产泡沫风险、案件风险等开展专项排查。银监会指出,对上述风险要摸清底数,做到胸中有数,着力防范化解重点领域风险,稳妥处置突出风险点,督促银行业持续增强风险抵御能力。


在此之前,我们看到政府整治ICO,消费贷等一系列动作。


以消费贷款违规为例,进入楼市早已不是什么秘密。据易居房地产研究院发布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》揭出的“猫腻”显示,今年3月以来,新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,预计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额的30%。


另据德意志银行近日发布的内部报告预估,中国三成新增消费贷流向房地产市场。该报告称,近期中国短期消费贷款同比增长35%,占贷款净增额的10%,消费需求的增长带动消费贷款增长的比重约为三分之二,而剩余三分之一(约4000亿元)则进入了房地产市场。


居民部门强劲贷款增势的背后是杠杆率的快速攀升。国家金融与发展实验室(NIFD)发布的最新数据显示,居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从一季度的 46.1%上升到二季度的 47.4%,上升了1.3个百分点,整个上半年上升了2.6个百分点。居民部门在全部实体经济中加杠杆的速度依然较快。


平安证券首席经济学家张明近日就呼吁,应警惕居民杠杆率的过快上升。他表示,从负债与收入之比的视角来看,中国居民部门加杠杆的空间已经不大。中国居民杠杆率的分布存在严重的分布失衡,那些一二线城市中被迫以各种形式举债购房的中产阶级年轻人,很可能是中国社会中杠杆率最高的群体,他们的金融脆弱性也是最强的。


就连银监会方面近日也表示,消费金融是银行业务的一个重点,但应防止居民杠杆的过快上升,美国次贷危机很重要的教训,就是金融机构对没有偿还能力的人过度发放贷款,中国要防范这种倾向,不能助长泡沫


对此类现象,截至目前,已有北京、江苏、深圳、广州等四地先后发文,严查消费贷等资金进入房地产领域。进入9月,北京率先严查消费贷违规进入楼市,要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。随后,江苏省于9月13日跟进,要求各商业银行在非住房消费贷款用途审查上,既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查,又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控,谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款、严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。9月15日,深圳要求消费贷款期限最长不超过5年,不得以房产二次抵押发放个人消费贷款。同月20日,广州又明确规定,原则上将不发放超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。


综合上述,央行的去杠杆已开始了从理论、舆论到行动,必将会为楼市带来风险风险!网上流传的任志强近日的演讲中,其实也谈到:不管是从境内还是境外,在去杠杆的情况下,收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。2017下半年还有一种情况可能导致用低价卖房。


本人也曾在每周地产评中也说过,不看价格看销量。目前来看,金九银十及今年已成交数量来看:一、二线城市成交量缩得明显;三、四线价格还有涨幅外但这种僵持局面不会太久,迟早量会与价达到平衡,三四线去库完成后也必将回归理性!一个紧缩周期开始,调整价格走量仍最好是出路!


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