18%自持比成板块新高,未来房价冲上3万?崇贤也要和刚需说再见了?

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丨今日土拍亮点

1、18%自持比例,又双叒创新高,路劲再入崇贤新城


2、首轮封顶+自持17%,西房惊险拿下23号地块



丨成交结果

崇贤新城今日再次成交两宗涉宅用地,分别由路劲和西房拿下,楼面价均为12999元/㎡,其中路劲项目自持比例为18%,西房项目自持比例为17%。

据悉,今日的两宗地块是崇贤新城今年的“压轴”宅地。

地块名称楼面价(元/㎡)溢价率自持比例竞得
崇贤新城宅地12999.1550%17%西房
崇贤新城商住地12999.0350%18%路劲

▲10月16日崇贤两宗地成交一览表


丨区位图

余政储出〔2017〕22号崇贤新城向阳B-6地块在崇贤中学东侧,规划为住宅用地,出让面积40368㎡,容积率2,地上建筑面积80736㎡。

余政储出〔2017〕23号崇贤新城向阳B-7地块位于B-6地块南侧,南至石塘路、西至尚贤路,规划为商住用地,出让面积33582㎡,建筑面积67164㎡ 

▲地块区位图




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路劲创板块自持新高 西房补仓崇贤新城



结果|余政储出[2017]22号崇贤新城向阳B-6地块,经过五轮报价、十六轮自持比例竞投,由竞买人路劲以104949.0万元总价竞得,楼面价12999.03元/平方米,自持比例18%




结果|余政储出[2017]23号崇贤新城向阳B-7地块,经过一轮报价、十二轮自持比例竞投,由竞买人西房以87308.0万元总价竞得,楼面价12999.23元/平方米,自持比例17%



2016年至今,从最开始的旭辉、祥生,目前崇贤新城已经聚集西房、荣安、路劲上海绿都多家开发商,且均为刚刚进驻杭州的房企。


今天的B-06地块是路劲在杭州的第二次拿地,入杭后的两宗地块均布局在崇贤新城。

而西房作为本土房企,近几年的两次拿地也都贡献给了崇贤新城。


崇贤新城2017年成交5宗涉宅用地一览


从今年的出让结果来看,崇贤新城出让的所有地块楼面价均达上限12999元/平方米五宗地块中仅路劲地块未进行自持投报,而只停留在现房销售阶段。


而此次路劲再次以上限价格竞得崇贤商住地块,楼面价12999元/㎡,自持比例18%,创下板块自持新高。

另外,可以看到的是,崇贤新城在杭州房地产市场上的比重正在逐渐增加,而这些刚刚进驻杭州的开发商们,都默契的瞄准了他们心中的潜力板块。



2


地价飙升  崇贤新城房价稳上2万


今年以来,崇贤新城的涉宅用地均以封顶价格成交,除了路劲项目外,其余都需要一定比例面积的自持。


仅从价格来看,12999元/㎡的楼面价在今年“疯狂”的土拍市场上并不抢眼,毕竟当下的杭城板块楼面价几乎全线破万。


但对比往年的成交价格来看,涨幅却是十分惊人:

2016年6月荣安拿下翡翠半岛项目时,楼面价仅为4037元/㎡,一年时间涨幅达221.99%,如果算上最高18%的自持比例,则涨幅更高。


与地价一同飙升的,还有房价。


尽管受限价影响,旭辉时代城等新房的在售价格仍旧维持在12000-13000元/㎡之间,但恒基旭辉府、赞成杭家等次新房的房源挂牌单价都已经逼近了20000元/㎡,要知道2014年这些项目首开时单价都在7000元左右,甚至还出现过5999元/㎡的低价。


由此看来,不仅崇贤新城新房的价格
攀上2万已经是大概率事件,除去需要现房销售的2宗地块,未来1年后该区域可能会出现5个新盘同时预售的场面,值得期待。


另外纯新盘西房·拱宸外滩荣安·翡翠半岛也将在年内入市,后续供应已经跟上。崇贤新城,未来可期!




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崇贤吸引力为何节节攀升?

房价和地价蹭蹭上涨的背后,是崇贤新城整个板块越来越完善的软硬实力。


从2010年启动建设以来,熬过“七年之痒”的崇贤新城已然成长为杭城北面最为宜居的大型居住区之一,且区域环境、产业、配套都已相继落地。


景观资源:崇贤新城西临京杭大运河,内部共有10条河道彼此相连,水系覆盖率达40%;

教育资源:崇贤中学扩建项目、崇贤幼儿园、四维幼儿园都已经在今年上半年完工交付;

商业配套:板块内商业综合体项目上亿广场预计也将在今年年内建成投入使用。


产业配套:

以绕城为界,南面的崇贤科技创业园以发展总部经济为主,目前已成功入驻了鸥物联网科技、西野科技、铭成医疗设备、戴利德照明科技等多家高科技创新企业;

而绕城北面的临港工业园已经集中了益海嘉里、杭锅、崇贤金属港等一批大型的优质企业。

同时,崇贤新城正积极创建杭州跨境电子商务贸易余杭东部示范基地,以“运通网城”产业园项目为载体,计划总投资29亿元,打造电商全产业链平台。

运通网城电商产业园


除了崇贤新城板块内的自我提升,还来自外部的压力。

 

与崇贤新城无缝接壤的运河新城(主城区部分),9月成交宅地平均楼面价达18904元/平方米,每宗地块均配15%及以上自持比例。

 

崇贤地价设置50%上限,最高即为12999元/平方米,因此自持比例的上升,也反应了区域热度的提升。

 

同一区位的两种地价,随着余杭进一步融入主城,这种距离也将逐步缩小。

 

▲杭州市区9月新建商品房板块成交均价

翻开杭州房价地图,绕城外多个板块房价已经突破20000元/平方米,例如未来科技城、良渚新城、双浦等。其中绕城外的未来科技城热度及房价已经超过很多主城区板块,良渚新城、临平新城也大有后来居上的趋势。

 



高价地上市,会让多数开发商亏本吗?


但不管怎么样,有一点可以确认的是,随着地价的不断攀升,普通刚需改善的选择余地正变得越来越小。

 

不仅崇贤,整个杭州很快都要面临这样的情况:


最后一批地价还算便宜的房子卖得差不多了,接下来要上市的项目,地价略低或高于现在的新房价格。


对开发商来说,因为限价的存在,今后高价地如何售卖,也会是一个不可回避的问题。毕竟,以目前的限价和地价水平看,多数开发商是要亏本的。


比如,前几天我们向大家推荐过的一个项目,地价3万6,就算是保本价也要5万5左右。而相距一公里左右的另一个在售项目,精装售价才3万2左右。


这就更加深了我们的疑虑:政府真的会让多数开发商都亏本吗?


而对购房者来说,哪怕政府放松到“让开发商以保本价卖房”,都很难承受。


赞成杭家109方均价只需要18500到20000崇贤的朋友可以考虑一下


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